Bye bye HMO

Zoals we in het vorige artikel over het kamerverhuur pand aangaven dat het proces van bieden en de start van het aankoopproces vliegensvlug ging, bleek dat toch te voortvarend.

Omdat het ons eerste kamerverhuurpand (HMO -> House of Multiple Occupancy) zou worden met een flinke investering hebben we ons wekenlang ondergedompeld in de wereld van HMO’s. We hadden nog geen kennis en ervaring op dit gebied, dus bijten we ons als een soort pitbulls vast in alle materie die we hierover kunnen vinden. Onze weken bestonden uit analyses, offertes opvragen, floorplans laten tekenen, onderhandelingen, gesprekken met bouwers, online calls met HMO-deskundigen, nog meer berekeningen enz. Hallo part-time baan!

Nadat we alles op een rijtje hadden gezet, kwamen we tot de conclusie dat de HMO een te hoog risico zou zijn met een te laag rendement. Waar liepen we onder andere tegenaan:

• Waar de dealsourcer (iemand die deals voor je kan vinden) in eerste instantie kwam met een verbouwing van 70.000 GBP, kregen we van 2 bouwers een offerte van minimaal 100.000 GBP.

• Om een HMO te mogen runnen, zijn er strikte eisen om aan te voldoen. Waar de minimale keuken en woonkamer een xx m2 MOET hebben, kwam dit huis daar nét niet aan.

• De doelgroep voor de kamers zou te verschillend zijn (door verschil in grootte kamers én de bijbehorende huuropbrengst) en daardoor kun je onrust in het huis krijgen met veel huurderswisselingen (en dus leegstand).

• De kleinste kamer om te verhuren zou 6,2 m2 zijn. Wij willen geen landlords zijn die iedere m2 uitknijpen. Iemand moet prettig kunnen leven in zijn/haar kamer.

We hebben de deal dus niet door laten gaan, ondanks dat ons bod wél geaccepteerd was. Dit is in de UK in iedere fase van het aankoopproces (tot het daadwerkelijke tekenen) mogelijk. Dit brengt voor- en nadelen met zich mee uiteraard. Nu waren wij ‘verzekerd’ dat wij dit huis konden kopen omdat het van de markt was gehaald en hadden wij extra tijd voor onze analyses. Een nadeel is dat ook de verkoper ieder moment nog onder de koop uit kan. In dit geval pakte het goed uit aan onze kant.

Laten we het erop houden dat we weer heel veel geleerd hebben en dat we alle nieuw opgedane kennis dolgraag in een volgende deal meenemen.